מיסוי מקרקעין 2026: פטורים ממס שבח, מדרגות מס רכישה וכל מה שחשוב לדעת
שנת 2026 מביאה שינויים משמעותיים במיסוי מקרקעין. פטור ממס שבח לדירה יחידה, חישוב לינארי מוטב, מדרגות מס רכישה מעודכנות, ושינוי במס יסף על דירות השקעה.
מדרגות מס רכישה 2026 לדירה יחידה: עד 1,978,745 ₪ — 0%; עד 2,347,040 ₪ — 3.5%; עד 6,055,070 ₪ — 5%; עד 20,183,565 ₪ — 8%; מעל — 10%.
מאת עו"ד תומר וסרמן | 04-8699590
שנת 2026 מביאה עמה שינויים משמעותיים בתחום מיסוי המקרקעין בישראל. חלק מהשינויים נכנסו לתוקף כבר בתחילת השנה, וחלקם ממשיכים מגמות שהחלו בחקיקת חוק ההסדרים. בין אם אתם שוקלים למכור דירת מגורים, לרכוש דירה חדשה, או לבצע עסקת נדל"ן אחרת – חשוב להכיר את הפטורים ממס שבח, את מדרגות מס הרכישה העדכניות, ואת השינוי בחישוב מס היסף, כדי לתכנן נכון ולהימנע מתשלום מס עודף. במאמר זה נסקור את עיקרי הדין והשינויים במיסוי מקרקעין לשנת 2026, באופן מעשי וברור. פטור ממס שבח במכירת דירת מגורים – מה עומד בתוקף בשנת 2026? פטור לבעלי דירה יחידה (סעיף 49ב(2) לחוק מיסוי מקרקעין): מוכר דירת מגורים יחידה זכאי לפטור מלא ממס שבח, ללא מגבלה על סכום השבח, בתנאי שהחזיק בדירה לפחות 18 חודשים לפני המכירה. הפטור חל על שבח בגובה של עד כ-4.85 מיליון ₪ (הסכום מתעדכן מדי שנה). חשוב לדעת: הבדיקה נעשית ברמת "התא המשפחתי" – בני זוג וילדים מתחת לגיל 18 נחשבים כמוכר אחד. כלומר, אם לבן הזוג יש דירה נוספת, הפטור עלול שלא לחול. חישוב לינארי מוטב – הטבה לבעלי יותר מדירה אחת: מי שאינו עומד בתנאי הפטור לדירה יחידה יכול בכל זאת ליהנות מהטבת מס משמעותית. מנגנון החישוב הלינארי המוטב מאפשר לפטור ממס את חלק השבח שנצבר עד ליום 1.1.2014, ולחייב במס של 25% בלבד את השבח שנצבר לאחר מכן. ההטבה משמעותית במיוחד למי שרכש דירות לפני שנים רבות. פטור ממס שבח לדירת ירושה (סעיף 49ב(5) לחוק): יורש שמוכר דירה שקיבל בירושה עשוי להיות זכאי לפטור מלא ממס שבח. התנאים: המוריש היה זכאי לפטור אילו מכר את הדירה בעצמו, ולא הייתה לו יותר מדירת מגורים אחת בעת פטירתו. פטור זה רלוונטי גם במקרים של דירה שנמצאת בפרויקט פינוי בינוי, גם לאחר שנהרסה. מס יסף על מכירת דירות השקעה – השינוי המשמעותי של 2026 אחד השינויים הבולטים בשנת 2026 נוגע למס היסף (סעיף 121ב לפקודת מס הכנסה). עד כה, שבח ממכירת דירות מגורים לא נכלל בבסיס ההכנסה לחישוב מס היסף. החל משנת 2026, שבח ממכירת דירות שאינן פטורות ממס שבח נכלל בחישוב ההכנסה לצורך מס יסף. המשמעות המעשית: מוכר דירת השקעה שהכנסתו השנתית (כולל השבח מהמכירה) עולה על תקרת מס היסף, עלול לשלם מס נוסף בשיעור של עד 5% על השבח – מעבר למס השבח הרגיל של 25%. כתוצאה מכך, שיעור המס האפקטיבי על שבח מדירות השקעה עלול להגיע עד 30%, מה שמחייב תכנון מס מדוקדק ומקצועי. מדרגות מס רכישה 2026 – הסכומים המעודכנים במסגרת חוק ההסדרים לשנים 2025–2027 אושרה הקפאת עדכון מדרגות מס הרכישה למדד המחירים לצרכן. בפועל, מדובר ב"העלאת מס סמויה": ככל שמחירי הדירות עולים, חלק גדול יותר מהמחיר נכנס למדרגות מס גבוהות יותר, מבלי שהמדרגות עצמן עודכנו. תוכלו לחשב במדויק את מס הרכישה שלכם באמצעות מחשבון מס רכישה 2026. מדרגות מס רכישה עדכניות לרוכש דירה יחידה (נכון לשנת 2026): שווי הדירה (₪) שיעור המס עד 1,978,745 0% 1,978,745 – 2,347,040 3.5% 2,347,040 – 6,055,070 5% 6,055,070 – 20,183,565 8% מעל 20,183,565 10% מדרגות מס רכישה לרוכש דירה נוספת (שאינה דירה יחידה): שווי הדירה (₪) שיעור המס עד 6,055,070 8% מעל 6,055,070 10% מס רכישה למשפרי דיור – איך מקבלים את ההקלה? מי שרוכש דירה חלופית ומתכנן למכור את דירתו הקיימת ("משפר דיור") יכול ליהנות ממדרגות מס רכישה של דירה יחידה, גם אם בזמן הרכישה יש ברשותו שתי דירות. התנאי: מכירת הדירה הקודמת בתוך 24 חודשים ממועד רכישת הדירה החדשה (או 12 חודשים אם הדירה נרכשה מקבלן, לפני גמר הבנייה). מי שלא ימכור בזמן – ייאלץ להשלים את ההפרש בין מס הרכישה ששולם לבין מס הרכישה בשיעור הגבוה (של דירה נוספת), בתוספת ריבית והצמדה. הטבות מס בפרויקטים של התחדשות עירונית (פינוי בינוי ותמ"א 38) עסקאות בפרויקטים של התחדשות עירונית ממשיכות ליהנות מהטבות מס ייחודיות, שתוקפן הוארך עד לסוף שנת 2033. בין ההקלות העיקריות: - פטור ממס שבח למוכר (בעל הדירה)
משרד עו״ד ונוטריון תומר וסרמן | 04-8699590 | tomer@tw-law.co.il | ספיר 5, חיפה