הערת אזהרה בקניית דירה
מהי הערת אזהרה, מדוע היא חשובה ברכישת דירה, מתי רושמים אותה ואיך. מדריך משפטי מפורט לרוכשי דירות.
מאת עו"ד תומר וסרמן | 04-8699590
עסקה במקרקעין טעונה רישום במרשם המקרקעין (טאבו), מרשם פומבי ופתוח לעיון הציבור תמורת תשלום סמלי. כל עוד הזכות במקרקעין אינה רשומה במרשם המקרקעין, רואים אותה כהתחייבות לעשות עסקה בלבד — זכות חוזית אשר תקפה כלפי הצדדים לחוזה בלבד, להבדיל מזכות קניינית התקפה כלפי כולי עלמא. למה צריך הערת אזהרה? מקום בו לזכות אין פומביות (אין רישום בטאבו), צד שלישי, חיצוני לעסקה, עלול לטעות ולחשוב שהזכות במקרקעין נתונה בידיו של אדם אחר. מקרה כזה יכול להוביל, למשל, למצב בו אדם ימכור את דירתו ליותר מאדם אחד (עסקאות סותרות). פסיקת בתי המשפט עמוסה בסיפורי מרמה כאלה ואחרים שנעשו, בין היתר, בהסתמך על רישום שאינו משקף את מצב הדברים העדכני. הקושי העיקרי והשכיח ביותר נובע מפער הזמנים המתחייב בין מועד החתימה על הסכם מכר של נכס מקרקעין לבין המועד שבו הזכות בנכס נרשמת בפועל (בטאבו) על שם הרוכש. פער זמנים זה יכול להגיע לעיתים לחודשים רבים ואף שנים, ובמהלכו הזכות בנכס אינה רשומה על שם הרוכש. כיצד הערת אזהרה מגנה על הרוכש? הפתרון לקושי זה הינו מנגנון מהיר ויעיל של רישום הערת אזהרה בטאבו. רישום הערת אזהרה מגן על הרוכש ומיידע את הציבור בדבר התחייבות של בעל הזכות במקרקעין לבצע עסקה במקרקעין או להימנע מלבצע עסקה במקרקעין. כמו כן, רישום הערת אזהרה מונע את האפשרות לרשום עסקה סותרת ללא הסכמתו של בעל הערת האזהרה או ללא צו של בית המשפט. בנוסף, רישום הערת אזהרה מגן על הרוכשים מפני עיקול, פשיטת רגל, כינוס נכסים או צו פירוק שהוטלו על הנכס או על בעליו הקודמים לאחר החתימה על הסכם המכר. רישום הערת אזהרה — חובה, לא המלצה רישום הערת אזהרה אינו רק מהלך מומלץ לכל הרוכש זכות במקרקעין, פעולה זו אף מחובתו של הרוכש. אי רישום הערת אזהרה יכול להיחשב בנסיבות מסוימות כפעולה שנעשתה בחוסר תום לב, אשר יכולה להביא לאובדן הזכויות בנכס של הרוכש הראשון, לטובת רוכש שני שרכש את הנכס בהסתמך על הרישום בטאבו. מלכודת שחשוב להכיר — הערות אזהרה סותרות חשוב לשים לב, שרישום הערת אזהרה אמנם מונע את האפשרות לרשום עסקה סותרת במקרקעין, אך אין כל מניעה לרשום הערת אזהרה סותרת. משמעות הדבר היא שמועד רישום הערת האזהרה הוא קריטי. לא די בכך שבעת רכישת נכס נבחן את מצבו הרישומי בסמוך לפני החתימה על הסכם המכר, אלא אף לאחר רישום הערת האזהרה חשוב לוודא כי לא נרשמה לפניה הערה אחרת. מניסיוננו הרב בליווי עסקאות מקרקעין למדנו שעורכי דין רבים מוותרים על הוצאת נסח טאבו עדכני לאחר רישום הערת האזהרה, ובכך מעמידים את לקוחותיהם (ואת עצמם) בסיכון משמעותי. הערה חשובה מאמר זה דן במקרים בהם רישום הנכס מוסדר בטאבו בלבד. מקום בו רישום המקרקעין אינו מוסדר בטאבו יש לבצע בדיקות ופעולות שונות מהאמור לעיל. כמו כן, ישנן זכויות שכלל לא באות לידי ביטוי במרשם, כמו שכירות קצרה, זכויות בירושה שטרם הושלם רישומה, כשירות בעלים ועוד.
משרד עו״ד ונוטריון תומר וסרמן | 04-8699590 | tomer@tw-law.co.il | ספיר 5, חיפה